Un logement conventionné est un bien immobilier dont le propriétaire a signé un contrat avec l’État, imposant des loyers plafonnés et des conditions de ressources pour les locataires, tandis qu’un logement non conventionné laisse une liberté totale au bailleur. Nous, c’est Sophie et Julien, et cette question revient souvent parmi nos lecteurs. Voici ce que vous devez retenir :
- Le conventionnement ouvre droit à l’APL pour le locataire
- Les loyers sont encadrés selon des plafonds réglementés
- Le propriétaire bénéficie d’avantages fiscaux en contrepartie
- Les engagements durent 6 à 9 ans minimum
Qu’est-ce qu’un logement conventionné ?
Un logement conventionné désigne un bien pour lequel le propriétaire a signé une convention avec l’État ou un organisme public. Ce contrat engage le bailleur à respecter des règles précises : appliquer des loyers plafonnés, sélectionner des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains seuils, et louer le bien comme résidence principale non meublée. En échange, le propriétaire accède à des avantages fiscaux ou des subventions pour travaux.
Qu’est-ce qu’un logement non conventionné ?
Un logement non conventionné n’est soumis à aucun accord avec l’État. Le propriétaire fixe librement le montant du loyer selon le marché local. Aucune condition de ressources n’est imposée aux locataires. Cette formule offre une souplesse maximale : location meublée autorisée, clauses négociables, possibilité de louer à un membre de sa famille.
Quelles sont les principales différences entre logement conventionné et non conventionné ?
| Critère | Logement conventionné | Logement non conventionné |
| Loyer | Plafonné par zone | Libre |
| Aide au logement | APL | ALS ou ALF uniquement |
| Avantages fiscaux propriétaire | Jusqu’à 85 % de déduction | Aucun |
| Durée d’engagement | 6 ou 9 ans | Aucune |
| Location à la famille | Interdite | Autorisée |
Quels sont les types de logements conventionnés ?
La convention APL, signée avec le préfet, permet au locataire de toucher l’APL versée directement au propriétaire. Ce dispositif n’est plus accessible pour les acquisitions réalisées après 2019.
La convention ANAH propose des déductions fiscales variables : 15 à 30 % pour un loyer intermédiaire, 50 à 70 % pour un loyer social, jusqu’à 85 % en cas d’intermédiation locative. Sans travaux, l’engagement dure 6 ans ; avec travaux subventionnés, il passe à 9 ans.
Quelles aides au logement selon le type de bien ? (APL, ALS, ALF)
L’APL est réservée aux locataires de logements conventionnés. L’ALS s’adresse aux locataires de logements non conventionnés, souvent étudiants ou jeunes actifs. L’ALF est destinée aux ménages avec enfants en logement non conventionné. Ces trois aides ne sont pas cumulables.
Quels sont les critères pour bénéficier d’un logement conventionné ?
Le locataire doit respecter des plafonds de ressources définis annuellement. Le logement doit constituer sa résidence principale. La location meublée est exclue. Le propriétaire ne peut pas louer à un ascendant ou descendant.
Quels plafonds de loyers et de ressources s’appliquent ?
Les plafonds varient selon la zone géographique et le type de convention. En 2024, pour un logement social en zone A, le loyer maximum atteint environ 7,50 €/m². Pour un loyer très social, ce plafond descend à 5,90 €/m². Les ressources annuelles maximales pour une personne seule en zone A s’élèvent à environ 33 000 €.
Quels sont les avantages pour les locataires ?
Un locataire en logement conventionné profite d’un loyer inférieur au marché, parfois de 20 à 40 % moins cher. L’accès à l’APL allège significativement la charge locative. Le cadre légal protège contre les abus : qualité du logement contrôlée, bail encadré.
Quels sont les avantages pour les propriétaires ?
Le conventionnement offre des déductions fiscales pouvant atteindre 85 % des revenus locatifs. Les subventions ANAH financent jusqu’à 50 % des travaux de rénovation énergétique. Le versement direct de l’APL réduit considérablement le risque d’impayés.
Quels inconvénients selon le type de logement ?
Pour le propriétaire conventionné, l’engagement sur 6 ou 9 ans limite la flexibilité. La revente anticipée entraîne le remboursement des subventions perçues. Le rendement locatif reste inférieur au marché libre.
Pour le locataire en non-conventionné, les loyers plus élevés pèsent sur le budget, surtout en zone tendue. Les aides (ALS, ALF) sont généralement moins avantageuses que l’APL.
Comment savoir si un logement est conventionné ?
Consultez votre bail : la mention “conventionné” y figure obligatoirement. Interrogez directement le propriétaire ou l’agence immobilière. Le simulateur de la CAF identifie également le type d’aide accessible selon votre logement.
Peut-on vendre un logement conventionné ?
Oui, la vente reste possible, mais le nouveau propriétaire reprend les obligations de la convention. Si les engagements ne sont pas respectés jusqu’à leur terme, les avantages fiscaux et subventions doivent être remboursés au prorata.
Faut-il choisir un logement conventionné ou non ?
Le choix dépend de vos priorités. En tant que locataire, si vos revenus sont modestes, le conventionnement vous garantit un loyer maîtrisé et l’APL. Si vous cherchez plus de liberté, le non-conventionné offre davantage d’options.
En tant que propriétaire, le conventionnement convient si vous privilégiez la sécurité fiscale et la réduction des impayés. Le non-conventionné séduira ceux qui souhaitent maximiser leur rentabilité sans contraintes administratives. Nous vous recommandons de comparer précisément les rendements nets selon votre situation fiscale et le marché local avant de vous engager.
